Le ministère de la Cohésion des territoires a publié fin janvier les chiffres 2019 du marché de la construction en France.  Si la conjoncture est un peu moins bonne que pour l’année 2018, le secteur reste dynamique. L’occasion de revenir sur la différence entre l’offre publique des bailleurs sociaux et l’offre privée des promoteurs.

Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier, qu’est-ce qu’un bailleur social ?

On parle des promoteurs immobiliers pour désigner les professionnels chargés de réaliser des logements neufs qui sont ensuite vendus à des propriétaires résidents ou à des investisseurs locatifs. Ce sont des acteurs du parc privé. De leur côté, les bailleurs sociaux sont des organismes publics qui ont cette même mission de construction mais doivent ensuite louer les logements disponibles à des ménages respectant des conditions de ressources.

Côté statistiques, on dénombre 720 organismes HLM pour 5,1 millions de logements sociaux et quelques 10 millions de locataires. Malgré la dimension sociale et la demande grandissante, les logements HLM n’échappent pas à la vacance locative. Au 1er janvier 2019, le taux de logements sociaux vides était de 2,9% du parc total contre 3% en 2018. Un chiffre cependant bien inférieur aux 8,5% de logements vacants sur l’ensemble du parc immobilier.

Su le plan global, l’année 2019 s’est terminée avec 450 000 permis de construire accordés et 410 600 mises en chantier.

Offre publique : les revenus et les loyers des logements sociaux sont plafonnés

Comme le rappelle le site du Service Public, « Les logements sociaux sont attribués sous conditions de ressources et de séjour régulier en France. Le plafond de ressources à respecter dépend notamment du type de logement et de sa localisation ». A noter que certaines personnes sont considérées comme prioritaires, les familles avec enfants par exemple.

Pour sa construction, le logement social bénéficie de soutiens publics. En outre, depuis 1953, une participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC) est demandée aux entreprises de plus de 10 salariés. Le mode de financement permet de définir les plafonds de revenus des locataires. On distingue ainsi le prêt locatif intermédiaire (PLI), le prêt locatif social (PLS), le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) et le prêt locatif à usage social (PLUS).

Pour bénéficier d’un logement social en 2020, les revenus N-2 (2018) d’une famille de trois personnes ne doivent par exemple pas dépasser 47 031 € à Paris et aux alentours, 43 127 € pour le reste de l’Ile-de-France et 33 516 € pour le reste du territoire. Les loyers des logements HLM sont quant à eux révisés au 1er janvier de chaque année et sont fixés en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers).

Offre privée : acheter son logement neuf en faisant appel à un promoteur

Faire construire son logement nécessite bien souvent l’intervention d’un promoteur. Celui-ci apporte son expertise et son réseau pour les maisons neuves. Pour l’habitat collectif, il est à l’initiative de programmes VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Autrement dit des achats sur plans.

Le promoteur doit gérer le budget et coordonner les différents corps de métiers. Il est en outre responsable des garanties contractuelles qui sécurisent l’achat d’un logement neuf. Citons par exemple la garantie de parfait achèvement ou la garantie décennale.

Le promoteur est habilité à produire des bureaux et des résidences de services mais les logements constituent 80 % de son activité. 85 % d’entre eux sont des logements collectifs. A noter qu’en 2019, il fallait compter en moyenne 4 130 €/m² pour devenir propriétaire d’un logement neuf soit 223 600 € par logement.

Hugo Zammit

Hugo Zammit

Dirigeant du Cabinet

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J’aide et j’accompagne au quotidien des personnes qui veulent devenir propriétaire d’une résidence principale, résidence secondaire ou qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans le neuf .

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