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Plusieurs sondages démontrent qu’environ 85% des français considèrent que la situation idéale serait d’être propriétaire de sa résidence principale. L’an dernier en 2019 le cap du millions de transactions a été franchi. Devenir propriétaire est un sujet qui a fait et fera couler encore beaucoup d’encre cette année.

Dans un contexte où les français se retrouvent face à des choix cruciaux de projets de vie, nous avons choisi d’éclaircir cette thématique sur Bordeaux afin de vous éclairer.

L’achat d’un bien nécessite une grande réflexion, il est indispensable de ne négliger aucun aspect. Dans cet article nous développerons :

  • La phase « amont » qui comprend : Les aides financières mises à votre disposition selon votre profil, l’étude de financement et l’identification bien précise de vos objectifs et souhaits d’investissement. 
  • Le logement Ancien et Logement Neuf sur Bordeaux avec leurs avantages respectifs
  • L’importance d’une étude de secteur et de l’environnement.
  • L’intérêt de se faire accompagner.
  • Ce que Le cabinet Zammit Conseils Patrimoine peut vous apporter sans aucune commission ou frais supplémentaires.
  • En complément de votre prêt Immo classique contracté aux prêts de votre banquier ou autre organisme bancaire, vous pouvez gonfler votre budget grâce à plusieurs aides. Attention votre éligibilité dépend de plusieurs critères, développés si dessous.  Il est important de prendre en compte également le taux d’endettement imposé par le Haut conseil de Stabilité Financière qui est de 33% soit à peine plus qu’un tiers. 

Exemple simplifié, vous gagnez 20 000 euros par an, soit des revenus mensuels de 1666 euros par mois. 33% de 1666 euros correspond à 550€. Ce montant est la mensualité destinée à votre remboursement de crédit. Dans un cas comme celui avec un taux d’intérêt de 1,50%, nous pouvons supposer que votre emprunt pourrait être de 130000 euros.

Avant de vous présenter les différentes aides financières, lorsque vous contractezs un prêt immo classique, démarchez votre banquier mais n’hésitez surtout pas à mettre en concurrence les différents établissements financiers. L’idéal étant de se faire accompagner par un courtier en crédit immobilier. D’une part il vous présentera une étude de financement très complète qui vous permettra de bien identifier vos possibilités d’endettement. Et de l’autre il vous aidera à trouver le meilleur taux, adapté à vos objectifs d’investissement.  

Qu’est-ce que le prêt à taux Zéro ? ou PTZ+ ?

Le prêt à taux zéro ou souvent appelé aussi le PTZ+ favorise l’accession à la propriété. Il a été mis en place en 1995 en remplacement de l’ancien PAP (prêt à l’accession à la propriété). Il favorise l’acquisition de sa résidence principale. Sur bordeaux nous sommes en Zone B1 le montant emprunté peut donc correspondre à 40% de la valeur du bien. Celui-ci est accordé par l’État par l’intermédiaire d’une banque conventionné. Comme son nom l’indique il n’y a aucun intérêt. Il peut courir sur 20, 22 ou 25 ans. Pour le contracter il vous suffit de vous rapprocher d’un banquier, à condition de répondre aux différents critères d’éligibilités bien évidemment. Les conditions sont les suivantes : 

  • Achat de résidence principale obligatoire.
  • Primo-accédant : sont concernées les personnes n’ayant pas été propriétaire de leur résidence principale les deux dernières années.
  • Votre revenu fiscal n-2 ne doit pas dépasser un plafond joint ci-dessous. Bordeaux se trouve en Zone B1.
  • Également le montant de l’opération immobilière divisé par 9 ne doit pas dépasser les montants indiqués ci-dessous.

 

Le prêt action logement (PAL)

Le prêt action logement, anciennement appelé le prêt 1% Logement est destiné à aider les employés et préretraité à se loger. Celui-ci est alimenté par un versement de l’employeur calculé selon la masse salarial.

Le prêt action logement est un coup de pouce dont il serait dommage de se priver. 

Le PAL pour qui ? 

Tout salarié d’une entreprise comprenant au minimum 10 salariés peut y avoir accès. Si c’est votre cas et que vous envisagez l’achat de votre résidence principale, dans l’ancien ou dans le neuf, alors vous êtes concernés. Le tout est de connaitre son éligibilité. Rapprochez-vous d’une part de votre société et d’autre part de votre interlocuteur financier.

Quels sont les critères ?

Le PAL est dédié aux :

  • Salariés en situation de mobilité professionnel
  • Acquéreurs de logement HLM
  • Primo-accédants
  • Personnes en situation de Handicap

En complément des conditions d’attributions énumérées ci-dessus, le logement doit être situé dans une métropole ou dans un territoire outre-mer. De plus il doit convenir à une performance énergétique minimum suivant les zones des métropoles ou des territoires d’outre-mer.

Si vous achetez un logement ancien sans travaux il devra au minimum être de catégorie D concernant le DPE (Diagnostic de performance énergétique.)

Quels sont les caractéristiques ?

  • Le montant du prêt ne peut dépasser 30% de la valeur de l’opération.
  • Le montant du prêt peut varier entre 7000 et 25000 euros selon la zone géographique.
  • Le taux d’intérêt maximal annuel est de 1% hors assurance.
  • La durée ne peut dépasser 20ans

Les aides locales, de la commune, du département ou de la région.

Aide départementale : En Gironde, un prêt bonifié de 5.000 euros au taux attractif de 1% est proposé aux habitants, moyennant un remboursement de 135 euros par trimestre. Il s’applique à l’ancien et au neuf.

Aide intercommunale : la métropole de Bordeaux, qui regroupe une trentaine de communes, propose un prêt à taux zéro pouvant atteindre 20.000 euros sur 14 ans.

Aide communale : Bordeaux a mis en place le dispositif “Passeport 1er Logement” pour les primo-accédants, mais également pour les secondo-accédants qui souhaitent acheter dans le neuf “non fini” (habitation livrée avec un minimum de finitions). La subvention de la ville oscille alors entre 3.000 et 6.000 euros.

A retenir : l’obtention au PTZ reste l’aide la plus connue et accessible des interlocuteurs qui vous accompagnerons dans votre démarche d’achat. En effet, ce dernier sera très bénéfique dans votre situation.

Il augmentera votre pouvoir d’achat :

  • Jusqu’à 15 000 euros supplémentaires pour une personne célibataire 
  • Jusqu’à 30 000 euros supplémentaires pour un couple

LE LOGEMENT ANCIEN ET LOGEMENT NEUF SUR BORDEAUX

De manière générale, l’hyperactivité du prix au mètre carré sur bordeaux semble se calmer. Nous le savons les prix ne cessaient d’augmenter sur bordeaux ces dernières années, 3406€ du mètre carré en 2015 pour une stabilisation en moyenne de 4814€ actuellement. Cela représente tout de même une augmentation de 41%.

Sur bordeaux, du côté des locations c’est l’effet inverse. Nous pouvons identifier une augmentation des loyers considérables. À savoir, le loyer moyen d’une location meublé sur bordeaux est de 909€/mois soit une augmentation de 10% de hausse annuel. Quant à la location vide, le montant est de 760€/mois, autrement dit aucune variation à noter. Pour le moment… Il est intéressant de constater que si l’on compare les mois de juin, juillet 2020 à ceux de 2019, tous bien confondus, nous constatons une augmentation exponentielle de l’offre en location meublé de 91%. La location nue, elle recule de 11%.

L’IMMOBILIER NEUF SUR BORDEAUX

Au premier Trimestre 2019, les réservations de logements neuf à Bordeaux métropole ont bondi de +24% par rapport à l’année précédente. Néanmoins le COVID 19 est passé par là… Ralentissant la commercialisation de logement neuf. De plus les élections municipales n’ont pas arrangé les choses. Par conséquent le marché des programmes neufs amorce une baisse de commercialisation de -52%. 

Toutefois, dans un marché cyclique, après la baisse intervient le rebond. Et il ne fera pas attendre bien longtemps. Les professionnels de l’immobilier croient en l’avenir du neuf, Pour plusieurs raisons. 

Tout d’abord il y a une nécessité de logement neuf en France de manière générale pour satisfaire la demande de la population Française.

De plus, pour des raisons environnementales il y a un besoin de bâtiments neufs. (Voir normes BBC et RT2012).

Il est incontestable que la dynamique de Bordeaux et son confort de vie séduit et continue d’attirer les ménages. 

Pour Joël Moreau – Notaire de Bordeaux – « La crise se présente comme une parenthèse qu’il sera aisé de surmonter ».

Les professionnels de l’immobilier et du bâtiment ont été insatisfaits face au plan de relance 2020. 

Tout compte fait le gouvernement vient d’annoncer la prorogation des 2 dispositifs phares visant à booster la construction du logement neuf. Nous voulons bien parler de :

  • La loi PINEL
  • PTZ (Prêt à Taux Zéro)

En effet ces 2 dispositifs sont des leviers indispensables à la vente de programmes neufs sur le territoire français. Cette annonce confirme la nécessité importante de logement en France et justifie du soutient apporté par le gouvernement français.

Il faut savoir que la demande sur Bordeaux en matière d’immobilier neuf est grandissante. Savez-vous que :

  • +19,3% d’habitants sur bordeaux entre 1999 et 2017.
  • Marché de l’emploi très dynamique : Taux d’emploi de 63%.
  • Situation géographique privilégiée : quelques minutes des plages, 2h00 de paris.
  • Une offre universitaire prestigieuse et large.

Quand on parle de VEFA ça veut dire quoi ?

Tout d’abord VEFA veut dire Vente en État Future d’Achèvement. Comme son nom l’indique ce principe consiste à acheter un bien avant qu’il ne soit construit. Autrement dit on achète sur plan. C’est un contrat de vente qui nécessite d’être signé devant un notaire.

Avant la signature de l’acte authentique, il s’agira de signer un contrat de réservation et non un compromis, comme dans l’ancien.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement implique que l’acheteur devient propriétaire du sol à la signature du contrat, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.

Comment se passe le paiement ?

L’acquéreur paie le prix du bien sous forme d’échéancier. Celui-ci est encadré strictement par la loi. Il est composé des pondérations suivantes : 

  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations, constaté par un architecte,
  • 70 % à la mise hors d’eau c’est-à-dire une fois le gros œuvre achevé (murs extérieurs achevés, toiture posée, terrasses réalisées),
  • 95 % à l’achèvement des travaux. Les éléments indispensables à l’utilisation du logement doivent être installés
  • Pour finir, le solde, soit les 5 % restants, sont payables lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur. Toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

 

L’une de vos questions très fréquentes, « Puis-je modifier l’agencement du bien ? modification de cloisons par exemple ? »

La réponse est « OUI » bien sûr. Plusieurs solutions s’offrent à vous :

  • Les TMA. Ça veut dire « Travaux Modificatifs acquéreurs ». C’est un terme que vous utiliserez avec le promoteur immobilier. Lors de la signature du contrat de réservation, vous soumettrez le souhait de modifier l’agencement. Dans ce cas le constructeur fera intervenir un cabinet d’architecte et d’audit et il vous fournira un devis. Attention cela peut engendrer des coûts supplémentaires.

Par la suite, deux choix s’offriront à vous :

 

– réaliser les travaux par le promoteur 

– réaliser les travaux vous-mêmes, ou via l’entreprise de votre choix. Mais uniquement à la remise du bien. Effectivement vous en aurez la pleine propriété et serez donc libre d’y faire toutes les modifications possibles.

L’INTERET DE BIEN CONNAITRE LE SECTEUR ET L’ENVIRONNEMENT DU BIEN.

La localisation, localisation, localisation… ! C’est effectivement le critère ayant le plus d’impact sur votre décision et le prix des logements. C’est pourquoi il nous paraît important d’aborder ce sujet. 

Vous pouvez vous-mêmes vous amusez à regarder des maisons quasi identiques dans différentes villes ou même différents quartiers. Rapidement vous vous rendrez compte que le prix peut varier jusqu’à plusieurs milliers d’euros. Par conséquent c’est un facteur à maitriser sur le bout des doigts.

Dans le cas où vous êtes mobiles vous pourriez prétendre à un bien qui vous correspond davantage à peut-être 5min de la localisation d’origine. À l’inverse vous pourriez trouver un bien qui vous semble idéal mais qui finalement ne correspondait pas du tout à votre quotidien et exigence.

Dans certaines grandes villes, changer juste de rue peut impacter le prix jusqu’à entre 10% et 20%, il est de même pour ceux qui habitent près d’un site exceptionnel.

Que ce soit un achat de résidence principale, résidence secondaire ou de l’investissement locatif le choix de l’emplacement sera primordial.

Il n’y a pas de bon ou mauvais emplacement, Tout dépend de vos objectifs.

Choisissez des lieux attractifs ou en passe de le devenir, cela vous permet d’assurer la valeur de votre bien. Dans un contexte de bulle immobilière comme nous connaissons actuellement cela vous permettra de minimiser le risque de décote en cas de chute des prix

Le plus important reste donc de définir quelle localisation vous correspond le mieux. Ce que nous entendons par là, c’est allier le choix du cœur, autrement dit à l’emplacement de vos rêves avec le choix stratégique.

Les critères que le cabinet Zammit Conseils Patrimoine étudie pour vous :

  • Rapport qualité/ prix par rapport au marché local
  • L’environnement du bien (transports, commerces, infrastructures, espaces verts, projet à venir)
  • Notoriété de l’opérateur immobilier
  • Les prestations du bien (exposition, espace extérieur, parking, aménagement intérieur)

En résumé, nous dénichons le meilleur bien disponible du marché en fonction de vos critères en mettant en application notre expertise sur plus de 300 résidences composées d’appartements et de maisons à Bordeaux métropole.

 

Toutes ces recherches correspondent à une étape du processus d’achat très chronophage, c’est la raison pour laquelle il ne faut pas hésiter à se faire accompagner par des professionnelles du secteur.

Notre service 

« Trouver le meilleur bien du marché disponible en fonctions de vos critères, en vous accompagnant dans le financement, la présentation du bien jusqu’à la remise des clés sans perdre de temps et tout cela sans aucune commission supplémentaire »

Nous sommes rémunérés par le promoteur et non par le client. 

Le Cabinet Zammit Conseils Patrimoine c’est :

  • La disponibilité et la proximité : réponse sous 24 h, possibilité de se déplacer à votre domicile, une étude patrimoniale gratuite, un conseil sur mesure. 
  • La défense de vos intérêts : nous vous accompagnons dans vos démarches et vos problématiques.
  • Une expertise foncière : nous travaillons avec des professionnels ce qui nous permet de capter les meilleures opportunités sur les terrains avant la publication des offres sur Internet.
  • Une expertise du marché immobilier bordelais : Nous pré-sélectionnons pour vous des appartements les plus qualitatifs au sein des meilleurs programmes de la région en fonction de vos critères (prix, localisation, prestations, etc)

Pour terminer voici une étude d’un cas client : M. Toutcompris a des revenus de 26 000 euros par an soit 2170 e/ mois . Il souhaite devenir propriétaire d’un appartement pour devenir propriétaire à Bordeaux Métropole 

M.Toutcompris, 27 ans, est commercial dans le médical. Il est célibataire et il est actuellement locataire à Talence et il paye un loyer de 700 euros tous les mois depuis 3 ans. Il s’est rendu compte qu’il à déjà versé 25 200 à son propriétaire. 


Il nous sollicite afin d’acheter un appartement pour enfin avoir son « petit chez lui », tout en se constituant un patrimoine de qualité et ne plus jeter l’argent par les fenêtres. Il a un apport de 10 000 €

De ce fait, il a un projet d’acquisition mais il n’est pas forcément pressé car c’est un réel projet de vie et il souhaite prendre le temps.

M.Toutcompris présente ses critères de choix. Il recherche un appartement T2 avec un balcon/ terrasse, une place de parking, une cuisine ouverte sur le séjour, grande chambre et SURTOUT peu de travaux. M.Toutcompris est très prit par son travail.

Analyse de sa situation personnelle et professionnelle

Son revenu imposable :

  • En année N-2 est 24 000 €
  • En année N-1 25 000 €
  • Aujourd’hui il est de 26 000 euros €

Il a réalisé une simulation avec sa banque qui lui peut lui prêter :

  • 185 000 euros pour un achat dans l’ancien  
  • 205 000 euros pour un achat dans le neuf 

M.Toutcompris a regardé des appartements dans l’ancien mais il y a souvent beaucoup de travaux à réaliser. Monsieur n’a pas le temps de gérer toute cette partie car il est très occupé par son travail et les travaux lui font peur. De plus, il s’interroge sur cette différence de pouvoir d’achat et il demande quels sont les appartements disponibles dans le neuf. 

M.Toutcompris a les critères suivants :

Il souhaite acheter un appartement T2 bien placé avec un accès rapide à la rocade et proche du tram s’il veut aller dans le centre-ville de Bordeaux. De plus, il souhaite avoir un balcon-loggia bien exposé et sans vis à vis. Enfin, il souhaite mettre sa voiture dans un parking sécurisé.

Son secteur de prédilection est Bordeaux Sud : Villenave d’Ornon, Bègles, Gradignan.
 

Le PTZ

Mis en place par le gouvernement en 1995, le PTZ vise à permettre l’accession à la propriété dans certaines zones en France en bénéficiant de 0% d’intérêts sur une partie de son investissement. Les personnes souhaitant bénéficier de cette aide doivent respecter des conditions de ressources et doivent utiliser le logement en tant que résidence principale (c’est-à-dire l’occuper plus de 8 mois de l’année et ne pas acheter le bien pour le louer à des fins spéculatives)

Prenons l’exemple d’une ville comme Bordeaux, les individus ne doivent pas gagner plus de 2500 € par mois pour une personne seule pour bénéficier de cette aide. Le PTZ est une aide très importante permettant de faire gonfler le pouvoir d’achat de plus de 35 000 euros selon les profils.

En d’autres mots, la plupart des primo-accédants peuvent bénéficier de cette aide très AVANTAGEUSE qui peut être cumulative à bien d’autres : Prêt Bordeaux Métropole, Passeport Premier logement, Prêt Action Logement. 

 

Autres Avantages

M. Toutcompris va pouvoir bénéficier de frais de notaires réduits à 2,5 % dans le neuf au lieu de 8 % dans l’ancien.

Il va bénéficier d’une exonération partielle ou totale sur les 2 premières années sur la taxe foncière. Le logement sera entièrement adapté aux normes PMR (personnes à mobilité réduite) donc il n’aura aucune déperdition d’espace et l’aménagement sera optimisé.

Le logement sera adapté aux dernières normes énergétiques donc les factures d’eau, électricité et gaz seront minimes. Les charges de copropriété seront également minimes car il n’y aura aucun gros travaux de rénovation de façade, ascenseur, ou autres à réaliser pendant quelques années.

Comment ça s’est passé ?  

 De la demande de renseignement à l’achat de son appartement, jusqu’à la remise des clés :

M.Toutcompris a contacté le cabinet Zammit Conseils Patrimoine sur Internet suite à une publicité sur les réseaux sociaux. Il a appelé après avoir consulté le site internet. Il se reconnaissait dans les témoignages clients qu’il a pu visionner.

Le cabinet et M.Toutcompris ont défini ensemble le projet immobilier. Ils ont convenu d’un rdv physique pour se rencontrer et poursuivre sur une recherche avancée des biens. 

Zammit Conseils Patrimoine oriente le client vers un courtier en prêt immobilier (rémunéré par les banques) car il trouve que les conditions du financement ne sont pas optimales. Bingo, M.Toutcompris a un meilleur feeling avec le courtier immobilier et bénéficie de meilleurs conditions de prêt. 

En parallèle, ZCP a proposé 7 résidences de standing à M.Toutcompris avec des appartements qui pouvaient correspondre aux critères énoncés au départ. Finalement, après une visite sur place des environnements. M.Toutcompris a eu un coup de cœur pour une résidence dans le centre-ville de Bègles, quartier qu’il connait bien et qu’il apprécie.

M.Toutcompirs a par la suite signé un contrat de réservation toujours avec l’accompagnement du cabinet Zammit Conseils Patrimoine et 4 mois plus tard, M.Toutcompris a signé chez le notaire l’acte authentique. 

Il est donc officiellement propriétaire de l’appartement. La livraison est prévue 1 an après cette signature chez le notaire.

Résumé :

M.Toutcompris a bénéficié :

 

  • D’un accompagnement de A à Z dans toutes les démarches
  • D’un gain de temps considérable 
  • D’interlocuteurs de qualité, fiables et rassurants : notaire, courtier en prêt immobilier
  • D’un large choix d’appartements

 

Et il n’a dépensé aucune commission supplémentaire d’agent immobilier pour son projet immobilier !

BONUS : M.Toutcompris a même ouvert un contrat d’assurance vie avec Zammit Conseils Patrimoine pour déclencher le compte à rebours sur les avantages fiscaux de ce placement très intéressant pour les moins de 30 ans.  Il a investi 1000 euros et a décidé de placer 50 par mois pour un rendement de 2,8 % / an

Avantages de l’acquisition d’un appartement neuf pour M.Toutcompris 

M.Toutcompris a profité de son statut de locataire pour profiter d’acheter un appartement clé en main tout neuf dans une petite résidence très bien placée qu’il peut revendre à n’importe quel moment sans aucune contrepartie.

Un logement neuf se vendant plus facilement qu’un logement à rénover, il a réalisé une super affaire. Son appartement dispose de superbes prestations avec un loggia, un grand salon avec cuisine ouverte, 1 grande chambre et une place de parking.

M.Toutcompris a le projet d’acquérir une maison lorsqu’il rencontrera sa dulcinée. Il ne pourra plus bénéficier du PTZ qui est une aide très importante permettant de faire gonfler le pouvoir d’achat de plus de 25 000 euros selon les profils.

Hugo Zammit

Hugo Zammit

Dirigeant du Cabinet

Salut c’est Hugo et bienvenue sur mon blog. Ici je partage mes conseils pour acquérir un logement neuf dans les meilleures conditions.

J’aide et j’accompagne au quotidien des personnes qui veulent devenir propriétaire d’une résidence principale, résidence secondaire ou qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans le neuf .

J’ai également une chaîne Youtube qui a pour but de vous aider et conseiller.

VOUS ALLEZ AVANCER C'EST ASSURÉ 😉