LES DIFFÉRENTES ÉTAPES D’UNE CONSTRUCTION

 

La construction d’un immeuble avec appartements est un projet long et difficile. Les acquéreurs n’ont pas toujours conscience de cette difficulté. Quelles sont les étapes entre la mise en vente d’un terrain et la livraison d’un appartement ? Quel est le cheminement qui permet à une résidence de voir le jour ? Comment l’acquéreur se trouve impliqué dans le projet ? Nous allons vous définir les grandes étapes de la construction d’un immeuble.

LE CHOIX DU TERRAIN POUR LA CONSTRUCTION

 

Le choix d’un terrain repose sur la présence d’infrastructures, de services, de commerces de proximité, de professions libérales et de transports publics. Ces différents critères offrent un certain cadre de vie que recherche les acquéreurs. Aujourd’hui, les espaces verts deviennent également un critère de choix pour les acquéreurs. De nombreux promoteurs disposent d’outils permettant d’analyser les possibilités en terme d’emploi ainsi que le revenu moyen autour du terrain. Par ailleurs, les nuisances sont aussi au coeur des préoccupations à l’achat d’un terrain. 

L’ÉTUDE DE FAISABILITÉ DE CONSTRUCTION

 

Le permis de construire est un élément essentiel pour une construction que ce soit à Bordeaux ou ailleurs. Il est parfois très difficile cependant de l’obtenir. Lors d’une construction, ce sont la mairie et les collectivités locales qui devront approuver le projet. Ainsi, le promoteur est dans l’obligation de mener une étude sur le plan de l’urbanisme afin de connaître les possibilités selon les cahiers architecturaux et environnementaux. Le promoteur doit absolument rassembler des données techniques comme les données sur le sol par exemple. L’historique du site est également étudié afin de savoir s’il a pu être un ancien site industriel ou s’il faut envisager une dépollution ce qui peut impliquer des dépenses importantes. Le promoteur a pour objectif de minimiser les risques notamment les risques commerciaux afin d’assurer l’avenir de son entreprise. En parallèle, un architecte travaille sur la faisabilité technique du bâtiment au niveau de la forme ou du positionnement. Ces différentes études permettent de préciser la typologie des appartements qui seront construits, définissant ainsi l’architecture de la résidence. En fonction de la destination du bien, le promoteur demande à l’architecte d’élaborer son projet. Les enjeux économiques lors d’une construction d’immeuble avec appartements (sur une ville comme Bordeaux par exemple) sont importants, il est donc nécessaire que le prix final du bien soit en lien avec le quartier mais aussi que l’architecture du bien corresponde à l’architecture du quartier. Cela n’est pas forcément permis par tous les emplacements, l’innovation reste donc très importante afin de proposer des solutions techniques de plus en plus intéressantes.

 

LE PERMIS DE CONSTRUIRE

 

Après le dépôt du permis de construire à la mairie, la phase d’instruction démarre et peut durer de 3 à 6 mois en fonction de la caractéristique du projet. Une fois l’affichage en mairie et sur le terrain, un tiers (riverains, associations, etc.) qui conteste le projet  a toutes les possibilités d’effectuer un recours administratif. Il est possible de régler ce type de litige à l’amiable mais les pétitionnaires peuvent faire un recours auprès du tribunal administratif. Après le lancement de ce type de recours, le projet peut être bloqué pour plusieurs années. Il est essentiel que le promoteur attende que le permis de construire soit libéré de tous ses recours. Si le maire refuse l’émission du permis de construire, il doit justifier son refus. En revanche, s’il donne son accord, le lancement de la campagne commercial peut s’effectuer.

L’ACHAT DU TERRAIN POUR LA CONSTRUCTION

Cette partie correspond à la promesse de vente. Ce n’est qu’une fois le financement obtenu auprès des banques et le permis de construire purgé que le terrain peut être enfin acheté. Cependant les banques n’accordent de prêt que lorsque la commercialisation est déjà entamée ce qui créé un cercle vicieux. En général les banques réclament entre 30 et 50 % de biens vendus en fonction de l’emplacement. Même s’il y a encore peu de certitudes au niveau de la vente des biens, les appels d’offres sont lancés auprès des constructeurs.

LA CONSTRUCTION DU BÂTIMENT

Une fois le chantier déclaré ouvert, la construction peut débuter. À ce niveau, les promoteurs doivent faire attention à ne pas mettre leurs clients dans une situation difficile par rapport à la vente ou à la fin de la location de leur précédent appartement. Les délais sont étroitement surveillés. De plus, c’est à ce moment là que les acquéreurs vont pouvoir sélectionner les différentes prestations des biens (cuisine, faïence, revêtement des sols etc.). Les promoteurs permettent la personnalisation des plans mais il est à noter que tout n’est pas possible car il existe de nombreuses contraintes liées à l’emplacement et aux obligations techniques de l’immeuble comme l’eau et l’électricité.

LA LIVRAISON DE L’IMMEUBLE ET DES APPARTEMENTS

Les acquéreurs sont régulièrement informés de l’avancée des travaux. Que ce soit par des photos ou des visites, ces derniers ne sont jamais laissés de côté. De nombreux promoteurs proposent, dans leur démarche qualité, des visites avant livraison afin de récupérer les avis des acquéreurs et effectuer les modifications en amont pour conclure sur une livraison sans réserve. De plus, cela permet à l’acquéreur de se projeter dans le logement et de créer ses premières affinités avec. Après ces vérifications, la livraison est conclue mettant fin à cette période d’attente.

UN ACHAT IMPORTANT MAIS SOUS DES GARANTIES SOLIDES

En général, les promoteurs commercialisent leurs programmes avec résidences avant qu’elles ne soient bâties et donc en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Ce système très encadré, offre une excellente protection aux acquéreurs. À la signature, ces derniers sont protégés par une garantie de remboursement ou d’achèvement. La première offre un remboursement des sommes versés en cas d’annulation du programme. Elle est peu utilisée car les acquéreurs mettent tout en oeuvre afin que leur logement soit terminé. La garantie d’achèvement permet, elle,  au garant (une banque, une société d’assurance) de ne pas s’engager dans les travaux mais de fournir le financement pour terminer la construction de l’immeuble. Malheureusement, ces différentes garanties ne sont pas cumulatives. Avant le début des travaux, c’est la garantie de remboursement qui est applicable mais dès lors que le chantier commence, c’est la garantie d’achèvement qui prend le relais.

QUELS SONT LES AVANTAGES D’UN IMMEUBLE AVEC APPARTEMENT NEUF POUR LES HABITANTS ?

La construction d’une résidence issue d’un programme neuf est un projet long et est assez compliqué mais les occupants bénéficient d’avantages très intéressants.

L’emplacement : Les promoteurs choisissent les meilleurs terrains en terme de localisation, à proximité de toutes commodités avec bonne desserte, sans nuisances et avec un cadre agréable. Les acquéreurs sont friands de bons emplacements aussi bien pour leurs locataires que pour la valorisation du logement.

L’architecture : Il est indispensable d’assurer une cohérence architecturale avec l’environnement en utilisant au maximum les apports naturels. Pour une construction de résidence à Bordeaux et Arcachon, par exemple, il est nécessaire de prendre en compte de nombreux éléments. Ceci offre l’assurance d’obtenir un excellent cadre de vie mais aussi de belles économies d’énergies.

Les plans : Lors d’une construction neuve, les plans sont optimisés au maximum, rien n’est oublié. De plus, ces logements sont aux normes d’accessibilités et s’adaptent parfaitement aux évolutions de la vie.

Diagnostic performance : Avec la RT 2012, l’isolation des nouveaux logements est garantie. Les occupants bénéficient de factures d’énergies bien moins salées. L’exigence de cette norme profite à la qualité des programmes neufs.

Hugo Zammit

Hugo Zammit

Dirigeant du Cabinet

Salut c’est Hugo et bienvenue sur mon blog. Ici je partage mes conseils pour acquérir un logement neuf dans les meilleures conditions.

J’aide et j’accompagne au quotidien des personnes qui veulent devenir propriétaire d’une résidence principale, résidence secondaire ou qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans le neuf .

J’ai également une chaîne Youtube qui a pour but de vous aider et conseiller.

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